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预售商品房抵押

时间:2019-03-31 12:30

预售商品房抵押是指买方在支付首期规定的房价后由贷款银行代其支付其余的购房款,买方将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。预售房屋合同的卖方即房地产开发商也可以为买方向贷款银行提供连带责任保证。房地产开发商与买方签订的房屋买卖合同实际上是预售合同。
 
在预售商品房抵押期间,买方向银行提供的抵押不是完整房屋的抵押,而是权益的抵押,是买方将自己的期待权予以抵押。房屋尚未建成,没有产权证,抵押登记只是预售合同抵押登记。房屋竣工之后,房地产开发商与买方共同办理产权过户手续,买方取得房屋产权证,同时与银行共同办理房屋抵押登记,这时抵押才是真正的物权抵押。实践中常出现买方与房地产开发商签订房屋买卖合同并交付预付款或者定金后,贷款银行经过审查可能以某种原因拒绝向买方发放贷款。这时房地产开发商都要求买方必须将购房余款一次付清,否则不予以退还其交付的购房定金或者预付款的情况。因此,购买预售商品房的买方,在获得银行贷款前,与房地产开发商签订房屋买卖合同时最好约定,以买方获得银行贷款作为房屋买卖合同生效的条件。
 
另外需要注意的是,在预售商品房抵押贷款中,银行一般要求抵押人即买方为所抵押的房屋购买保险,并将银行设为保险赔偿的第一受益人。买方不为预售房屋购买保险的,银行有权拒绝买方的贷款申请。
 
 
 
【相关依据】
 
中华人民共和国担保法[19950630]
 
第三十四条 下列财产可以抵押:
 
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
 
(二)抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;
 
(三)抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;
 
(四)抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产;
 
(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;
 
(六)依法可以抵押的其他财产。
 
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
 
中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知[19980509]
 
第二十二条 对设定的质物,在质押期届满之前,贷款人不得擅自处分。质押期间,质物如有损坏、遗失,贷款人应承担责任并负责赔偿。
 
 
 
第二十三条 借款人不能足额提供抵押(质押)时,应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在银行开立有存款帐户。保证人为自然人的,必须有固定经济来源,具有足够代偿能力,并且在贷款银行存有一定数额的保证金。
 
 
 
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释[20001208]
 
第四十七条 以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。
 
城市房地产抵押管理办法(2001修正)[20010815]
 
第三条 本办法所称房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
 
本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
 
本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
 
本办法所称预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
 
本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
 
第二十条 预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
 
城市商品房预售管理办法(2004修正)[20040720]
 
第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。
 
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
 
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
 
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
 
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。